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LMNP : Site d’informations générales et légales sur le statut LMNP. Conseils pour l'investissement LMNP.



Investir en LMNP

Le régime fiscal des locations de logements meublés à titre non professionnel (LMNP) ne bénéficie pas des mêmes atouts que la location meublée professionnelle (LMP). Mais il présente certains avantages fiscaux. Voici de plus amples informations sur l’investissement en LMNP…

Quelle est la signification de LMNP ?



LMNP

LMNP signifie Loueur en Meublé Non Professionnel. Il s’agit d’un régime fiscal existant depuis 1949 et destiné aux contribuables qui mettent en location des biens meublés comme des chambres, un appartement, et dont les revenus de ces locations ne dépassent pas 23 000€ TTC par an et 50% de leur revenu global.

Investissement LMNP, quelles sont les conditions ?



investissement LMNP

Les conditions pour investir en LMNP en 2015 c’est acheter un logement meublé pour devenir loueur en meublé non professionnel. Il ne faut pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur de meublés professionnel. Pour finir, investir en LMNP, c’est ne pas recevoir plus de 23 000€ de revenus des locations sous le régime LMNP ou 50% de son revenu global.

LMNP, comment sont imposés les revenus ?

Les revenus issus de la location meublée non professionnel (LMNP) sont imposés comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il est cependant possible de choisir le régime d’imposition dans le cas de revenus inférieurs à 32 000€. Vous avez donc le choix entre le régime Micro-Bic. Ce régime n’est possible que dans le cas où les revenus du LMNP sont < 32 000€. Aucune charge n’est déductible mais le revenu net imposable est calculé suite à un abattement de 50%. Ce régime est intéressant si les charges ne dépassent pas 50%. Lors de l'investissement en LMNP vous pouvez choisir le Régime BIC réel. Ce régime est obligatoire pour les revenus LMNP > 32 000€. Il est nécessaire dans ce cas de tenir une comptabilité complète. En revanche il est possible de déduire certaines charges. On parle donc des intérêts d’emprunts, des frais de notaire, de la taxe foncière, de la taxe d’habitation, des assurances, des travaux de réparation, de l’amortissement du bien et pour finir de l’amortissement des travaux.L'investissement LMNP comporte donc certaines conséquences. Si la déduction de ces charges engendre un bénéfice, celui-ci est à ajouter au revenu global. Si la déduction engendre un déficit, il est reportable sur les bénéfices futurs pendant 9 ans. Attention cependant, le déficit n’est pas imputable sur le revenu global (comme pour le mécanisme classique de déficit foncier) mais uniquement sur le revenu issu du LMNP.

Les avantages de la défiscalisation LMNP

Les prix d’acquisition d’un LMNP sont assez faibles. On peut trouver des LMNP à partir de 60 000€ et parfois moins dans le cadre de LMNP anciens. Il n’y a pas de gestion locative. Le bien est entièrement géré par le gestionnaire. Vous recevez les loyers même si le bien n’est pas occupé, on parle de bail commercial. Vous pouvez récupérer la TVA en investissant en LMNP neuf (19.6%) dans certaines conditions. Investir en LMNP, c’est une imposition avantageuse sur les revenus locatifs.

Investissement LMNP et revendre le bien, est-ce possible ?

Il est tout à fait possible de revendre un bien en LMNP. Certains sites internet et certaines agences sont par ailleurs spécialisés dans la transaction de biens LMNP. Par ailleurs l’achat d’un LMNP ancien ou LMNP d’occasion peut être intéressant dans certains cas. En effet, l’investisseur en LMNP  pourra ainsi avoir un historique de la rentabilité passée du bien LMNP, mais profitera également de localisation privilégiées. Les biens LMNP les plus anciens disposent en effet de localisation souvent de premier choix. Lors de la revente d’un bien LMNP, la plus-value éventuelle bénéficie d’un abattement de 2% par an à partir de 5 ans de détention. La taxation de la plus-value est donc nulle à partir de 30 ans de détention. Dans le cas contraire, les plus-values sont taxées selon le régime des plus-values immobilières dans le cadre privé. Cette taxation est de 19% + 13.5% de CSG soit un total de de 32.5%.

Investir en LMNP, quels sont les biens éligibles ?



statut LMNP

Effectuer un investissement en LMNP signifie qu’il y a des biens qui sont éligibles. En voici donc quelques-uns  qu’il est bon de savoir surtout lorsqu’on souhaite investir en LMNP. Il y a l’EHPAD, qui signifie Etablissements Hébergements pour Personnes Agées Dépendantes. Il s’agit généralement de chambres dans des établissements de type maison de retraite. Le vieillissement de la population française donne de très bonnes perspectives aux investissements LMNP en EHPAD. En effet, on prévoit près d’un demi-million de centenaires à l’horizon 2050-2060, ce qui entrainera de forts besoins d’hébergements spécifiques pour ces personnes âgées souvent dépendantes. Il y a également les résidences étudiantes. Il s’agit de l’un des investissements LMNP préféré des français. Les nouvelles résidences étudiantes offrent généralement des prestations de service complémentaires restauration, services de nettoyage… L’investissement LMNP en résidence étudiante répond à une demande croissante de logement étudiant à prix réduit dans les grandes villes. Attention cependant de bien choisir la localisation (ville et quartier), du LMNP étudiant de s’assurer de la demande et vérifier la correspondance des exigences de loyers avec la cible souvent modeste.

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